‘ரியல் எஸ்டேட்’ மந்த நிலையும், பதிவுத்துறையின் தடுமாற்றமும்...!

தற்போது நாட்டில் அதிகம் உச்சரிக்கப்படும் வார்த்தைகள் “பொருளாதார மந்த நிலை”. இதனால் இந்தியாவே அதல பாதாளத்துக்குள் விழுந்து விட்டது போல ஒரு பிரிவு மத்திய அரசை குற்றம் சாட்டுகிறது. இதற்கு மாறாக மற்றொரு தரப்பினர் இதனால் நாட்டுக்கு எந்த கெடுதியும் இல்லை. இது காலப்போக்கில் இந்திய பொருளாதாரத்துக்கு நன்மையே தரும் என்றும் வாதிடுகிறார்கள். இந்த பொருளாதார மந்த நிலை ரியல் எஸ்டேட் மார்க்கெட்டையும், பதிவு துறையின் வருமானத்தையும் எவ்வாறெல்லாம் பாதித்தது? அது சீராக வழியுண்டா? என ஆராய்வோம்.

இந்த மந்தநிலை உலகளாவிய ஒரு அதீத சூழ்நிலை. சீனாவிலும் வாகனங்கள் விற்பனை கடுமையாக பாதிக்கப்பட்டுள்ளதாக அறிகிறோம். இதற்கு ஐரோப்பாவில் ‘பிரக்சிட்’ எனப்படும் பொருளாதார அழுத்தமும், சீனா, அமெரிக்கா மத்தியிலான வர்த்தக போரும், ஈரான், சவூதி அரேபியா பனிப்போரும், இந்தியா, பாகிஸ்தான் காஷ்மீர் மோதலும் போன்ற பிரச்சினைகள் உலக மக்கள் மத்தியில் ஏற்படுத்திய உளவியல் பாதிப்பு பெரிய காரணம் என்று கூறலாம். எலெக்ட்ரிக் கார் அறிமுகம் பற்றிய ஆர்வமும் பரபரப்பும் எதிர்பார்ப்பும் கூட ஒரு காரணம்.

ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் பதிவுத்துறைக்கு வருவோம். பதிவுத்துறையில் கடந்த நிதி ஆண்டு 11 ஆயிரம் கோடி ரூபாய் வருமானம் ஈட்டப்பட்டது. இதன் அடிப்படையில் பார்த்தால் 25 சதவீதம் வரை குறைவாகவே வருவாயும் ஆவணங்களின் எண்ணிக்கையும் எட்டப்படும் என்று கணக்கிடப்பட்டுள்ளது. சொல்லப் போனால் கடந்த நிதியாண்டு வருவாயை இவ்வாண்டு ஈட்டினாலே அது பெரிய சாதனை என்கிறார்கள் சம்பந்தப்பட்டவர்கள்.

இதற்கு காரணங்கள் வலுவானவை. முதலாவது காரணம் அரசின் வரி வசூல் கிடுக்குப்பிடி. முன்பெல்லாம் கருப்புப் பணம் ரியல் எஸ்டேட்டில் தாராளமாக முதலீடு செய்யப்பட்டது. இதனை சல்லடை போட்டு பார்க்க பதிவுத்துறையில் ‘பில்ட்டர்’ இல்லை. ஆனால் ஆன்லைன் பதிவுமுறை அமலுக்கு வந்த பின் ஐந்து லட்சம் ரூபாய்க்கு மேல் சொத்து வாங்கினால் ‘பான் நம்பர்’ கொடுத்தால் மட்டுமே கணினி திறந்து பதிவுக்கு பச்சைக் கொடி காட்டும். இதனால் அளவுக்கு மேல் முதலீடு செய்பவர்களின் குடுமி வருமானவரித்துறை கையில் சிக்கி விடும். மேலும் தற்போது வருமான வரித்துறையின் நோட்டீஸ் அனுப்பும் முறை தானியங்கி முறையாக ஆக்கப்பட்டு விட்டதால், ஆள் பார்த்து நோட்டீஸ் அனுப்பும் காலமெல்லாம் மலையேறி விட்டது. இதனால் கணக்கில் வராத பணத்தை ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது கிட்டத்தட்ட நின்று விட்டது என்றே கூறலாம். ஐம்பது கோடி நூறு கோடி என்று பதிவாகும் பெரிய ஆவணங்களும் பெரிய ரியல் எஸ்டேட் புராஜெக்ட்டுகளும் மாயமாகி விட்டன. ஸ்டார்ட் அப் எனப்படும் புதிய முதலீட்டாளர்களையும் காணவில்லை. இது ஒரு முக்கிய காரணம்.

அடுத்ததாக பதிவுத்துறை பெரிதும் நம்பி இருப்பது ஐ.டி. துறையில் சேருபவர்களின் முதல் பெரிய முதலீடான அடுக்குமாடி, வீடு வாங்கும் முதலீடுதான். இந்த முதலீடுகள் 100 சதவீதம் வங்கிக் கடன்களின் மேல்தான் செய்யப்பட்டன. ஆனால் மோட்டார் வாகனத்துறை, ஐ.டி. துறையில் ஆட்குறைப்பு, லே ஆப் போன்ற பிரச்சினைகளின் எதிரொலியாக கடன் வாங்கியவர்கள் திருப்பிச் செலுத்த முடியாமலும், கடன் வாங்கி வீடு வாங்கினால் நமக்கு வேலை நிலைக்குமா? மாத தவணையை ஒழுங்காக செலுத்த முடியுமா? வங்கி நமது விட்டை ஏலம் விட்டு விடுமா? என்ற பேரச்சம் காரணமாக கடன் வாங்கி வீடு வாங்குவதை தவிர்த்து வருகின்றனர். வீட்டுக்கடன் வட்டி கந்து வட்டிக்கு அடுத்தபடியாக உள்ளதும் ஒரு காரணம். அதாவது நீங்கள் கட்டும் தவணையில் முதலில் பல ஆண்டுகள் முக்கால்வாசியை வட்டிக்கு கழித்துக் கொள்வார்கள். அசல் அப்படியே இருக்கும் இதனால் வட்டி கட்ட முடியாமல் தவணை தவறி வாங்கிய வீட்டை இழந்து நிற்பவர்கள் லட்சக்கணக்கானவர்கள்.

முன்பு அப்ரூவல் இல்லாத மனைப்பிரிவு மனைகளை விற்க “தடை இருந்திச்சு ஆனால் இல்லை” என்ற நிலைதான் நிலவியது. இதனால் அங்கீகாரமற்ற மனைகள் மிகவும் குறைவான விலைக்கு சந்தைப்படுத்தப்பட்டதால் ரியல் எஸ்டேட் துறையும் பதிவுத்துறையும் சக்கைப்போடு போட்டன. ஆனால் உயர்நீதிமன்றம் தலையிட்டு பலசட்டம் திருத்தப்பட்டு அங்கீகாரம் பெற்ற மனைகளைத் தான் விற்க முடியும் என்ற நிலை உருவானது. இதில் அங்கீகாரம் பெற அங்கே, இங்கே கவனிப்பது என ஏகப்பட்ட செலவுகள் வாங்குபவர்கள் தலையிலேயே விழுவதால் அங்கீகாரம் பெற்ற மனைகளின் விலை இரட்டிப்பானது. இதனால் இதுவரை இவ்வகை மனைகளில் முதலீடு செய்தவர்கள் மக்கள் பின்வாங்கி விட்டதால் இவ்வகை வியாபாரமும் ஆவணப் பதிவுகளும் கடுமையான வீழ்ச்சியை சந்தித்தன. இப்போது ரியல் எஸ்டேட் துறை சரிவை தூக்கி நிறுத்த என்ன உபாயங்கள் என்று பார்க்கலாம்.

தமிழ்நாடு அரசு இரண்டு ஆண்டுகளுக்கு முன்பு நிலங்களின் அரசாங்க மதிப்பை மூன்றில் ஒரு பங்கு குறைத்தது. இதன் பயனாக பதிவாகும் ஆவணங்களும் வருமானமும் 4 மடங்கு உயர்த்தியது. இதனால் 8 சதவீதமாக இருந்த மொத்த பதிவுச் செலவு 11 சதவீதம் ஆக உயர்ந்தது. எனவே அரசு மீண்டும் மொத்த பதிவு செலவை 8 சதவீதமாக குறைத்தால் பொதுமக்களுக்கு வரவேற்கத்தக்க சலுகையாக இருக்கும்.

மத்தளத்தைப் போல ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கு இரண்டு பக்கமும் வரி இடி! முதலில் கட்டப்படும் கட்டிடம் பிளாட் வாங்கினால் கட்டிடத்தின் மதிப்புக்கு முதலில் ஜி.எஸ்.டி. கட்ட வேண்டும். அடுத்ததாக இதே கட்டிடம், பிளாட் அடிமனையோடு பதிவுக்கு வரும்போது மீண்டும் முத்திரை தீர்வை பதிவுக்கட்டணம் செலுத்த வேண்டும்.

இந்த இரட்டை வரிவிதிப்பு முறை ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் பதிவுத்துறையை கடுமையாக பாதிக்கிறது. எனவே முத்திரை வரியை ஜி.எஸ்.டி.க்குள் கொண்டு வர வேண்டும் அல்லது ஜி.எஸ்.டி-யை ரத்து செய்ய வேண்டும். இது மிகமிக அவசியமான நடவடிக்கையாகும்.

அடுத்ததாக வங்கிகள் வீட்டுக்கடன் என்ற பெயரில் பொதுமக்கள் அடிவயிற்றில் அடிப்பதை நிறுத்த வேண்டும். மாதத்தவணை செலுத்தும்போது அசலும் வட்டியும் சமமாக குறைத்துக் கொண்டே வரப்பட வேண்டும். கடன் வாங்கியவன் வீட்டை எப்போது ஜப்தி செய்யலாம் என்று பழைய கால பண்ணையார் மனப்பாங்கிலேயே இன்னமும் இருப்பதை வங்கிகளின் நிர்வாகங்கள் நிறுத்த வேண்டும். இறுதியாக ஒரு கோரிக்கை; சொத்து விலையெல்லாம் கன்னாபின்னா என்று எகிறி விட்ட இந்த சூழ்நிலையில் ரூ.5 லட்சம், 10 லட்சம் என்பதெல்லாம் சாதாரணம். இதற்கெல்லாம் நோட்டீஸ் அனுப்பி பொதுமக்கள் வயிற்றில் புளியைக் கரைத்து என்ன சாதிக்கப் போகிறீர்கள்? எனவே சுறாக்களையும், திமிங்கலங்களையும் தப்ப விட்டு விட்டு சின்ன மீன்களை சித்ரவதை செய்யும் கொள்கையை கைவிட வேண்டும்.

நிதித்துறை செயல்பாடுகள் ஒட்டுமொத்த பொதுமக்களுக்கு விடப்படும் அச்சுறுத்தல் மிரட்டல்போல உள்ளது. வருமான வரி நோட்டீசுக்கு அடிப்படை வரம்பாக ரூ.25 லட்சம் நிர்ணயித்தால் கீழ்மட்ட, நடுத்தர, உயர் நடுத்தர வர்க்கத்தினருக்கு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் ஏற்படும் மன உளைச்சலை பெருமளவு தடுக்கலாம். நெருக்கடியை குறைக்கலாம். இதனால் அரசுக்கும் தலைவலி பெரிதளவு நீங்கும். ரியல் எஸ்டேட் துறை மந்த நிலைக்கு மிகப்பெரிய மருந்தாக நிவாரணியாக இது அமையும்.