கவனம் செலுத்த வேண்டிய இரட்டை ஆவண சிக்கல்

நகர்ப்புறம் அல்லது புறநகர் பகுதிகளில் வீடு அல்லது மனை வாங்குபவர்கள் கவனத்தில் கொண்டு செயல்பட வேண்டிய முக்கியமான விஷயம் இரட்டை ஆவணம் (DoubleDocument) என்ற சிக்கலாகும். அதாவது, ஒரே சொத்துக்கு பதிவு செய்யப்பட்ட இரண்டு பத்திரங்கள் இருப்பதாகும். இரட்டை ஆவண சிக்கல் என்பது போலி பத்திரம் என்பதிலிருந்து முற்றிலும் வேறுபட்டதாகும். இதுபற்றி ரியல் எஸ்டேட் சட்ட வல்லுனர்கள் தெரிவித்த தகவல் தொகுப்பை இங்கே காணலாம்.

போலி பத்திரம் என்பது ஒரு பத்திரத்தின் இன்னொரு புதிய நகல் சட்ட விரோதமாக தயார் செய்யப்படுவதாகும். இரட்டை பத்திரம் என்பது ஒரு சொத்துக்கு இரண்டு உரிமையாளர்கள் மற்றும் இரண்டு பத்திரங்கள் இருக்கும் நிலையாகும். அந்த இரண்டு பத்திரங்களும் முத்திரை தாள் ஆவணமாக சார்பதிவகத்தில் முறையாக பதிவும் செய்யப்பட்டிருக்கும்.

கிட்டத்தட்ட 33 வருடங்களுக்கு முன்னர் அதாவது, 1985-க்கு முன்னர் கிரயம் மூலம் உரிமை மாற்றம் செய்யப்பட்ட நிலங்களுக்கு, 1985-ல் நடந்த நிலவரி திட்ட சர்வேயில் அந்த சொத்துக்கான புதிய உரிமையாளர் பெயரை முறைப்படி மாற்றம் செய்வதில் சொத்து வாங்கியவர் கவனம் செலுத்தாமல் விட்டிருக்கலாம். அதன் காரணமாக சம்பந்தப்பட்ட சொத்தின் பழைய உரிமையாளர் பெயரோ அல்லது அவரது வாரிசுகள் பெயரோ யூ.டிஆர் (Updating Registry Scheme -UDR) பதிவேட்டில் மாற்றப்படாமல் இருக்கும்.

1985-க்கு முன்பு சொத்து வாங்கியவருக்கு பட்டா பற்றிய விழிப்புணர்வு இல்லாத நிலையில் பத்திரத்தை மட்டும் வைத்துக்கொண்டிருக்கலாம். சொத்தை விற்றவர்கள் தங்கள் பெயரில் பட்டா இருப்பதை பயன்படுத்தி செட்டில்மெண்டு பத்திரம் அல்லது கிரைய பத்திரம் மூலம் மற்றொருவருக்கு அந்த சொத்தை விற்பனை செய்திருக்கலாம்.

அதாவது, 1985-க்கு முன்னர் பத்திர பதிவு நடவடிக்கைகள் கம்ப்யூட்டர் மயம் ஆகாமல், மேனுவலாக செய்யப்பட்டன. அதன் அடிப்படையில் ஆவண பதிவேடுகளில் மேனுவலாக தேடி பெறப்பட்ட வில்லங்க சான்றை பெற்று, பத்திர பதிவு சமயத்தில் சொத்து வாங்குபவர்கள் அதை மூல பத்திரத்துடன் இணைத்திருந்தால் டபுள் டாக்குமெண்டு சிக்கல் உருவாகி இருக்காது.

மேலும், நத்தம் இடங்களில் 1995-ம் ஆண்டு நடந்த சர்வே-க்கு முன்னர் நிலத்தை வாங்கியவருடைய பெயர் சர்வே சமயத்தில் கொடுக்கப்படும் நத்தம் பட்டாவில் குறிப்பிடப்படாமல் சொத்துக்கான பழைய உரிமையாளர் பெயரே நத்தம் பட்டாவிலும் இருந்திருக்கலாம். அதனால், மேலே குறிப்பிட்ட சிக்கலைப்போல நத்தம் பட்டா நிலங்களுக்கும் இரட்டை ஆவண சிக்கல் ஏற்பட்டு விடுவதும் அறியப்பட்டுள்ளது. அதாவது, யூ.டி.ஆர் சர்வே மற்றும் நத்தம் சர்வே ஆகிய சமயங்களில் சம்பந்தப்பட்ட இடத்தின் பழைய உரிமையாளர் பெயரே பட்டாவில் இருக்கும் நிலையில் சொத்தின் பழைய உரிமையாளர் இன்னொருவருக்கு விற்பதன் அடிப்படையில் இரட்டை ஆவண சிக்கல் ஏற்பட்டு விடுகிறது.

குறிப்பிட்ட சொத்தின்மீது பொது அதிகாரம் பெற்றவர் இன்னொருவருக்கு அந்த சொத்தை கிரயம் மூலம் பத்திரம் உரிமை மாற்றம் செய்துள்ள நிலையில், பொது அதிகாரம் கொடுத்தவரும் அதே சொத்தை வேறு ஒருவருக்கு விற்கும் நிலையில் இரட்டை ஆவண சிக்கல் உருவாகி விடும். அதாவது, குறிப்பிட்ட சார்பதிவக எல்லையில் அளிக்கப்பட்ட பொது அதிகாரதின் அடிப்படையில், இன்னொரு மாவட்ட சார்பதிவகத்தில் வேறு சொத்துடன் அதிகாரம் பெற்ற சொத்தையும் இணைத்து பத்திரமாக பதிவு செய்யப்படும் வாய்ப்பு உள்ளது. அதனால், பொது அதிகாரம் பெற்ற சொத்துக்கள் தகுந்த சட்ட நிபுணர்கள் பரிந்துரையின் பேரில் வாங்கப்படுவது நல்லது.

யூ.டி.ஆர் பட்டா, நத்தம் நிலவரி திட்ட பட்டா பெயர் மாற்றாமல் விட்டது, பொது அதிகார பத்திரம், செட்டில்மெண்டு உள்ளிட்ட சொத்துக்கான சில நடவடிக்கைகளில் இரட்டை ஆவண சிக்கல்கள் உருவாகி இருப்பது அறியப்பட்டுள்ளது. அதனால், மேற்கண்ட அம்சங்களை மனதில் கொண்டு சொத்துக்களின்மீது சட்ட ரீதியான ஆலோசனைகளை பெற வேண்டும். அதன் பின்னரே அவற்றை வாங்குவது பற்றி முடிவுகளை மேற்கொள்வது முதலீட்டுக்கு பாதுகாப்பானது என்று ரியல் எஸ்டேட் சட்ட ஆலோசகர்கள் குறிப்பிட்டுள்ளனர்.